الصناديق الاستثمارية هي افضل الطرق للفرد والمؤسسة لتحقيق اهدافهم الاستثمارية. وعادة تواكب هذه الصناديق التطلعات من حيث معرفتها بشهية المستثمر الحالية وتوجهاته والفرص التي يفضلها وبالتالي تصميم المنتج الملائم. والصناديق تتميز بالمهنية لان التي تقوم عليها شركات مرخصة وتحت جهات رقابية في غاية الدقة مثل هيئة السوق المالية. أيضاً فإن من أهم عناصر الجذب لصناديق الاستثمار الشفافية في تقديم المعلومات للعملاء من خلال تقارير الأداء المتواصلة وكذلك قياس أداء تلك الصناديق مع الصناديق الاخرى ومؤشرات القياس مما يُتيح للمستثمر معرفة أداء الصندوق بشكل أكثر مهنية وموضوعية، كان هذا حديث الرئيس التنفيذي لشركة «مشاركة» المالية إبراهيم العساف عبر حواره التالي:
ما الذي يميز الصناديق الاستثمارية؟
التكاليف المنخفضة التي يدفعها المستثمر مقابل الحصول على إدارة متخصصة وأسلوب مهني شفاف في إدارة الاستثمارات. وإتاحة الفرصة لجميع الراغبين على اختلاف مستوياتهم المالية والمعرفية بالمشاركة في الاستثمار الذي تديره جهة ذات خبرة وتعامل الجميع بنفس المهنية. كما تتيح الصناديق الاستثمارية فرصة للشركات التي ترغب التوسع أو إقامة مشاريع إنشائية بتمويل مشاريعها أو توسعاتها عن طريق الصناديق كل هذه الأسباب وغيرها تجعلها الخير الأمثل.
وكذلك الفرصة الاستثمارية التي يمثلها الصندوق لا تأتي من فراغ وانما بعد دراسة الفرصة وتحليلها بشكل عملي واشتراك جهات محايدة بتحديد جدوى الفرصة والاستفادة التي يتوقعها المستثمرون منها. ويجب ان تتوافر في مدير الصندوق الخبرة اللازمة لإدارة الفرصة حتى لو تغيرت معطيات السوق وفقا لدراسة المخاطر التي يقوم بها بشكل دوري وفقا للوائح الموافقة على طرح الصندوق.
وايضاً أن من أهم عناصر النجاح لبعض صناديق الاستثمار هو الاستفادة من الجوانب التنظيمية مثل صناديق الطروحات الأولية التي يتم تخصيص عدد كبير من الأسهم لها والتي تساهم بالتالي في تحقيق أرباح عالية لتلك الصناديق وبالتالي توفير أرباح مناسبة للمستثمرين حيث ان التوجه العام في أسواق المال في العالم كافة هو تحويل الأسواق المالية من أسواق يُسيطر عليها المستثمرون الأفراد إلى أسواق يتحكم فيها المؤسسات المالية التي تدير صناديق الاستثمار وبالتالي الحد من عشوائية أنماط المتاجرة التي تسود في الأسواق الناشئة ذات الكفاءة المنخفضة.
مستقبل الاستثمار العقاري
كيف ترى السوق العقاري في ظل المتغيرات الاخيرة؟
كل ما يحدث الان في سوق العقار هو عمليات تصحيحية وتنظيمية للسوق ليعاود الانطلاق بشكل أفضل وأكثر مهنية. لاشك ان وقت العشوائية والمضاربات الفردية قد ولى. اليوم سوق العقار يرسم مستقبله ونحن نرى المستقبل في صناديق الريت للاستثمار العقاري.
هل هناك اختلاف بين المساهمات العقارية والصناديق العقارية؟
نعم الاختلاف كبير وواضح فإن الصناديق العقارية تتفوق من جميع النواحي كالحوكمة والشرعية والتنظيم والمهنية والشفافية ودراسة المخاطر وفصل الملكية عن الإدارة وتجنب تضارب المصالح وغيرها. المساهمات العقارية كانت على مدى 23 عاماً تحقق بعض أهداف التنمية في مجال العقار ولكن في فترة لاحقة تم تجاوز اهداف المساهمات العقارية التي من أجلها تم الترخيص لها وتعثر العديد منها بسبب عدة عوامل كان أبرزها نقص الجانب المهني والتشريعي والرقابة الداخلية والخارجية على أعمال تلك الشركات التي تُدير المساهمات العقارية. وبحسب الموقع اللإلكتروني للجنة المساهمات العقارية فان عدد المساهمات المنظورة حالياً امام لجنة المساهمات العقارية بوزارة التجارة هي 252 مساهمة وأن عدد المساهمات التي تم تصفيتها هي 102 مساهمة وأن عدد المساهمات التي تم إحالتها للمصفين هي 7 مساهمات. وإجمالي الأموال التي تم ضخها لتلك المساهمات تجاوز 2 تريليون ريال ونسبة المساهمات المتعثرة تفوق 60% من اجمالي المساهمات المطروحة خلال ثلاثة وعشرين عاما ماضية.
وقبل تسعة أعوام تم إيقاف منح تراخيص مساهمات عقارية للعموم من قبل وزارة التجارة وتم تغير أنظمة تلك المساهمات وتبنت هيئة السوق المالية ملف إنشاء صناديق الاستثمار العقاري وتنظيمها بما يخدم مصالح المستثمرين وشركات الاشخاص المرخصين الاستثمارية التي تقوم على إنشاء تلك الصناديق وفق المعايير التنظيمية الموجودة في لائحة صناديق الاستثمار العقاري.
نسمع عن صناديق «الريت» فما مفهوم هذه الصناديق؟
صناديق «الريت» هي القناة الأساسية في الاستثمار العقاري المنظم والتي نأمل أن ترى النور قريبا في السوق السعودي لأهميتها البالغة للاقتصاد من حيث أيجاد توازن وتنظيم متناهٍ في سوق العقار. وهي صناديق تستثمر في عقارات ذات دخل شبه ثابت وثابت وتهدف إلى نمو رأس المال وتحقيق دخل سنوي او نصف سنوي لحملة الوحدات. وهي صناديق متداولة في الاسواق الثانوية ومفتوحة لأي مستثمر راغب في الشراء او البيع وسعر الوحدة يتغير بناءً على عوامل العرض والطلب والتوزيعات النقدية وتعتبر من افضل طرق الاستثمار الآمن نظراً لوجود أصول عقارية ذات قيمة متزايدة ولها عائد مستمر وفي مواقع استراتيجية. هذا النوع من الصناديق يعتبر أفضل اسلوب ادخاري واستثماري للفرد والمؤسسة على حد سواء. ظهرت هذه الصناديق في الولايات المتحدة الامريكية منذ 1960 وتم وضع التشريعات من قبل الكونجرس الامريكي نظراً لاهميتها في الاقتصاد.
ما أسباب تعثر كثير من المساهمات العقارية؟ وكيف يمكن لصندوق مشاركة العقاري للدخل تفاديها؟
من أهم أسباب تعثر الكثير من المساهمات العقارية:
1- عدم وجود قوانين وتشريعات متطورة وأنظمة رقابية فعالة
2- تم استغلال المساهمات لعمليات تحايل مالي حيث فاقت المساهمات الوهمية 64 مساهمة
3- لا يوجد فصل بين الملكية والادارة
4- تغير القوانين المنظمة لسوق العقار
5- تم توظيف جزء من اموال تلك المساهمات بشكل غير نظامي في العديد من الاستثمارات الفاشلة وضاعت اموال المستثمرين
6- تم استخدام بعض المساهمات كقنوات غسل اموال ولم تكن هناك رقابة فعالة على أنشطة تلك الشركات
7- عدم وجود الخبرات المهنية الكافية لإدارة تلك المساهمات
إن الجهات التشريعية قد أدركت المخاطر الكبيرة في أنظمة المساهمات العقارية السابقة وتم معالجتها في لائحة صناديق الاستثمار العقاري تحت قانون السوق المالية المعتمد من مجلس الوزاء في عام 2004م.
ما صندوق مشاركة العقاري للدخل؟
هو عبارة عن منتج استثماري عقاري مميز في ظل الظروف التي يشهدها السوق اليوم حيث يُلبي تطلعات فئة من المستثمرين الباحثين عن تحقيق أرباح سنوية متكررة مع نمو رأس المال بشكل آمن وبعيد عن مخاطر أسواق المال المختلفة.
ما المنتجات الاستثمارية التي يتعامل بها الصندوق؟
بالإضافة الى إمكانية استثمار الصندوق في صناديق الريت العالمية المتوافقة مع الشريعة فإن صندوق مشاركة العقاري للدخل الثابت يستثمر في العقارات المؤجرة مثل الأبراج والمجمعات السكنية والمكتبية وقطاع الضيافة وكذلك المنتجات العقارية في المجال الصناعي واللوجستي. بحيث يتم تحصيل العوائد من تلك العقارات وتوزيع الحصة الأكبر منها لحملة الوحدات في الصندوق بشكل سنوي وكذلك نمو قيمة العقارات التي يملكها الصندوق خلال فترة الاستثمار.
لماذا صندوق مشاركة يُعتبر فرصة استثمارية جيدة في الأوضاع الراهنة؟
الحد من تأثير التضخم على أموال المستثمرين في هذه الصناديق لأن أسعار الإيجارات ترتفع مع ارتفاع التضخم. وكذلك تُعد هذه الصناديق وعاء استثماريا آمنا بنسبة كبيرة ويستطيع الأفراد الاستثمار في مثل هذا النوع من الصناديق وقيمة الوحدة منخفض وفي متناول أغلب افراد المجتمع مما يتيح لهم المشاركة في التوزيعات النقدية بشكل دوري وتوجيهها لدفع التزاماتهم المالية بدون التأثير على رأس المال. في الولايات المتحدة الامريكية تعتبر صناديق العقار ذات الدخل الثابت من أشهر طرق الادخار وأكثرها فعالية للافراد والشركات.
وبالنسبة لربحية الصندوق يمكن تحقيق الأرباح من مصدرين هي التوزيعات النقدية التي يتم توزيعها بشكل دوري بمتوسط يبلغ 8.5% سنوياً وكذلك نمو قيمة الأصول العقارية خلال فترة الاستثمار في الصندوق بحيث يتم توزيعها مع السنة الأخيرة.
ما إستراتيجية «مشاركة» في إدارة الصندوق؟ ومن الذين يستطيعون الاشتراك في الصندوق؟
يستهدف مجلس إدارة الصندوق خمسة قطاعات عقارية متنوعة وهي «المجمعات السكنية، قطاع الضيافة، العقارات الصناعية، المباني المكتبية، المجمعات التجارية» على ان يكون هناك تنوع جغرافي في أعمال الصندوق تشمل المدن الرئيسية الثلاث في المملكة «الرياض، الشرقية، جدة» بحيث لا تزيد نسبة الاستثمار على ٤٠٪ من نوع واحد من العقارات المحددة في إستراتيجية عمل الصندوق المشار اليها في وثيقة الشروط والأحكام في هذا الطرح وكذلك ينطبق ذلك على الموقع الجغرافي من أجل إدارة المخاطر من خلال التنويع في مكونات الصندوق. وفي الوقت ذاته لن يتم الاستثمار في منتجات عقارية تتطلب أعمال تطوير وصيانة وإعادة تأهيل بأكثر من ١٥٪ من تكلفة الشراء، وذلك بهدف تقليل المخاطر على أداء الصندوق.
بالنسبة للاشتراك فهو متاح للجميع من المواطنين السعوديين والإخوة الاجانب المقيمين وكذلك الاخوة الخليجيين والشركات والمؤسسات السعودية والخليجية.
ما المخاطر في مثل هذا النوع من الاستثمارات؟
نسبة المخاطر في مثل هذا النوع من الاستثمارات العقارية متدنية نظراً لوجود أصول عقارية ذات قيمة سوقية متزايدة كما انها مؤجرة بعقود طويلة لا تقل عن ثلاث سنوات مما يزيد كل سنة.
وهيئة السوق المالية هي الهيئة الرقابية والمشرفة على جميع المنتجات الاستثمارية وكذلك يوجد مراجع حسابات مستقل للصندوق علما بأن شركة مشاركة المالية مرخصة من هيئة السوق المالية برقم 27-13169 وتخضع كافة أعمالها للمراقبة الداخلية من خلال قسم المطابقة والالتزام وكذلك التدقيق من المراجع الخارجي للشركة. الصناديق الاستثمارية يكون لها مؤشرات أداء يتفق عليها مع هيئة السوق المالية لمقارنة أدائها مع السوق وبالنسبة للتقييم سيتم تقييم العقارات التي يمتلكها الصندوق مرتين سنوياً ويكون ذلك التقييم من قبل مثمنين عقاريين معتمدين من وزارة التجارة وهيئة السوق المالية.
