المتحدثون في ورشة العمل الأولى

قال مدير إدارة نظم المعلومات الجغرافية بالإدارة العامة للتخطيط العمراني بأمانة المنطقة الشرقية فيصل بن فريح الفريح إن الأمانة تتطلع لتطوير قاعدة بيانات خاصة بالمباني والأراضي والعقارات في المنطقة الشرقية، تتم بالتعاون مع 22 بلدية في المنطقة، وكذلك الجهات الحكومية الأخرى.واضاف الفريح في الورشة الأولى من اليوم الثالث والأخير لمعرض ريستاتكس العقاري ان التكامل بين كافة قواعد البيانات الخاصة بالعقار يتم من خلال تحديث خارطة الأساس للعقارات، على أن تكون اقل خطأ من الصورة الواقعية للعقار. بناء على ذلك، قال ان الإدارة تسعى لأن تقدم معلومات تجعل من المستفيد (المستهلك، او المطور... الخ) يصل الى قطعة الأرض بمعلومات تفصيلية بعيدة عن متناول اليد البشرية، تشمل كافة الخدمات المتوافرة والناقصة في الأحياء، وعن المراكز ومعرفة الملاك، وهذا الأمر يقدم خدمة كبيرة للقطاع السكني، حيث يمكن للمستفيد ان يقف على المخططات المعتمدة من الجهات المعنية (البلدية وكتابة العدل)، مما يتيح للمواطن ان يحدد وجهته الاستثمارية بكل أمان، وهذا يعزز مبدأ النزاهة، إذ بموجب هذه الخطوات يمكن للمواطن ان يعرف القرارات والمساحات وما يريده من خلال زيارة قصيرة لأي مكتب هندسي، كما أن المستثمر سوف يعرف ايضا المشروعات المطروحة من قبل البلديات للاستثمار.وقال إن تواصلا كبيرا يجري مع كتابة العدل حول مسألة فرز الاراضي، وكان الفريح يتحدث خلال الورشة التي حملت عنوان (رؤية إدارة المعلومات الجغرافية بأمانة المنطقة الشرقية في دعم مشاريع الاسكان والتطوير) والتي أدارها وكيل الأمين للتعمير المهندس جمال الملحم وتحدث خلالها الكاتب الاقتصادي فضل البوعينين. وقد أكد الملحم على حرص الامانة على حل مشاكل الإسكان، والتقاطع مع كافة الجهات المعنية بذلك بما فيها وزارة الاسكان، ومن ضمن الإجراءات توفير المعلومات عن المخططات وما تحوي من اراض ومبان وغير ذلك.واضاف ان أي تطبيقات اضافية، واي معلومات جديدة سوف تضاف للنظام فهو كبير وسوف يحقق نقلة نوعية حتى في عملية التراخيص، والتي سوف تتم من خلال المكتب الهندسي، وسوف تكون بإذن الله الصكوك والتراخيص رقمية. من جانبه قال فضل البوعينين إن نظم المعلومات الجغرافية سوف ترفع من مستوى الشفافية ومعايير النزاهة في سوق العقار.. مؤكدا على أهمية المعلومات خصوصا بالنسبة للأراضي التي يجهل الناس ملاكها فهي بيضاء، لا مطورة ولا مبنية، فمن خلال هذا التطبيق الذي تعتزم الأمانة تنفيذه سوف تحل هذه الإشكالية، وسوف نتجاوز العديد من الاشكالات التي سببها غياب المعلومة، حتى باتت عائقا للتنمية، وكان يمكن أن يصدر قرار حيالها فتتحول الى مشاريع سياحية وعمرانية ذات قيمة. وفي هذه الورقة سيتم تناول هذه الأوراق التجارية من خلال التعرف على ماهيتها، وأنواعها، والفروق فيما بينها، والشروط الشكلية والموضوعية لهذه الأوراق، وخصائصها، وأحكام الوفاء بقيمتها، وخطورة الشيكات وبيان الحماية الجنائية لها، وتقادم الدعوى في الورقة التجارية، والاختصاص في منازعات الأوراق التجارية.وفي ورشة العمل الثانية لليوم الأخير لمعرض ريستاتكس العقاري التي حملت عنوان (التوجهات الإيجابية للسوق العقارية والفرص الواعدة) التي أدارها عضو اللجنة العقارية د. بسام بودي، وتحدث خلالها كل من رئيس قطاع العقار بشركة (KMPG )الفوزان والسدحان المهندس راني مجذوب، ورئيس اللجنة العقارية بغرفة الشرقية خالد بن احمد بارشيد.ففي البداية تحدث بودي وابدى تفاؤلا بمستقبل سوق العقار في المنطقة الشرقية، اعتمادا على كون المنطقة الشرقية هي عاصمة الصناعة الخليجية، ووجود شركة ارامكو، والعشرات من المجمعات الصناعية في الجبيل والدمام، فضلا عن وقوع المنطقة على الخليج العربي، ما يعني ان المنطقة الشرقية تعد مجالا خصبا للنشاط العقاري.ومن جانب اخر قال المهندس راني مجذوب ان مستقبل سوق العقار في المنطقة الشرقية يعتمد على جملة من المعطيات والمعلومات منها ان المنطقة ذات مساحة جغرافية واسعة، مقابل كثافة سكانية أقل من المناطق السعودية الأخرى، وان نسبة النمو السكاني تقل أيضا عن المناطق الأخرى (اكثر من 2%)، كما أن التوزيع السكاني على المتر المربع في المنطقة يقل عن المناطق الأخرى، فهو 6.7 نسمة لكل متر مربع، وهو أقل من المعدل في المملكة الذي يتجاوز 13 نسمة لكل متر مربع. ولفت إلى أن 56% من دخل المملكة يأتي من المنطقة الشرقية، وان المنطقة الشرقية تسهم بما نسبته 20% من دخل المملكة غير النفطي، في حين ان باقي المنطقة تسهم بالنسبة الباقية(80%).. كما أن عدد سكان المنطقة الشرقية يصل الى 5 ملايين نسمة، أكثر من نصفهم (51%) هم في اعمار تتراوح بين 20 و50 عاما، أي أنهم في سن العمل والإنتاج، في المقابل فان دخل 51% من الأسر في المنطقة الشرقية ما بين (2000 و10000 ريال) و14% من الأسر يزيد دخلها على 10000ريال بالتالي فإن مستوى الدخل في المنطقة الشرقية أقل من غيرها.بناء على ذلك فإن العرض في السوق، خصوصا بالنسبة للقطاع السكني أكثر من الطلب، وأن على المستثمر أن يتوجه بمنتجات عقارية لأصحاب الدخول المتوسطة والقليلة، ولا يتجه لأصحاب رؤوس الأموال المرتفعة، لذا فالمتوقع ان تنخفض الأسعار، فيما عدا الفيلل الفاخرة التي يتوقع ان ترتفع اسعارها.وعن القطاع الفندقي ذكر مجذوب ان السياحة في المنطقة الشرقية تسير باتجاه تصاعدي، يتوقع ان يقصدها حوالي 3 ملايين سائح، ما يعطي فرصا واعدة في القطاع الفندقي، الذي لايزال الطلب عليه اكثر من العرض. من ناحيته توقع رئيس اللجنة العقارية بغرفة الشرقية خالد بن احمد بارشيد أن يصل حجم قيمة الصفقات العقارية في محافظة الجبيل حوالي 9.3 مليار ريال، منها2.1 مليار ريال، صفقات تجارية، وحوالي 8.1 مليار ريال للصفقات السكنية، وذلك بحلول العام 1440 هـ.واضاف بارشيد أنه مع افتراض أن كل رخصة جديدة تتطلب وحدة عقارية، فإنه وبحلول عام 1440هـ من المتوقع أن يبلغ الطلب على الوحدات العقارية في المنطقة الشرقية نحو 29692 وحدة عقارية، وذلك بفرض تحقيق معدل نمو سنوي بنحو 16% وهو معدل النمو نفسه خلال الخمس سنوات الأخيرة، وعلى فرض أن محافظة الجبيل تستحوذ على حوالي 10 % من حجم الوحدات العقارية، فإن عدد هذه الوحدات المتوقع الطلب عليها في عام 1440 هـ حوالي 2969 وحدة عقارية.وقال بارشيد انه بالاعتماد على البيانات الواردة في قاعدة بيانات المؤشر العقاري والتي تصدرها وزارة العدل السعودية، تم تحليل مؤشرات السوق العقارية في محافظة الجبيل خلال الثلاث سنوات الماضية، وقد تبين أن هناك زيادة ملحوظة في إجمالي قيمة الصفقات العقارية والسكنية، والتي بلغت في نهاية عام 1435هـ حوالي 2.5 مليار ريال مقارنة بحوالي 1.5 مليار في عام 1433هـ. وبلغ متوسط النمو السنوي للفترة 30.4%. أما بالنسبة للمساحة التي أجريت عليها إجمالي الصفقات العقارية والسكنية في محافظة الجبيل فقد بلغت 5.6 مليون متر مربع خلال عام 1435هـ، وعلى الرغم من الانخفاض الذي طرأ على المساحة المرخصة مقارنة بعام 1431هـ، نجد أن متوسط معدل النمو السنوي للفترة قد بلغ 41.8 %، حيث إن هناك تذبذباً في المساحة المرخصة للبناء.وذكر بارشيد ان هناك نموا مطرداً في قيمة الصفقات العقارية التجارية، حيث وصلت إلى حوالي 929 مليون ريال في عام 1435 هـ مقارنة بحوالي 667 مليونا في عام 1433هـ. وبمتوسط نمو سنوي للفترة بلغ 18.1%. وهذا ينطبق على الصفقات العقارية السكنية والتي ارتفعت من حوالي 834 مليونا عام 1433هـ إلى حوالي 1.5مليار ريال في عام 1435هـ، وبمتوسط معدل نمو سنوي بلغ 40.4%.وبين بارشيد أن حوالي 85.9% من قيمة الصفقات العقارية التجارية مخصصة لشراء قطع أراض، و14.1% منها مخصص لشراء أراض زراعية على اعتبار أن أسعار القطع الزراعية أقل. غير أن حوالي 77% من قيمة الصفقات العقارية السكنية مخصص لشراء قطع اراض (حوالي 1.2 مليار ريال)، و18% فقط منها مخصص لشراء شقق (حوالي 279 مليون ريال)، و5% منها مخصص لشراء أراض زراعية.وقال بارشيد إنه ووفقاً لبيانات نتائج التعداد السكاني الصادر في عام 1431هـ، فيما يتعلق بمحافظة الجبيل، تبين أن النسبة الأكبر من الوحدات السكنية في محافظة الجبيل في تعداد 1431هـ، تتركز في الشقق، وذلك بنسبة تبلغ حوالي 53% يليها الفلل بنسبة تشكل ما يقارب 35% وفي المركز الثالث تأتي المنازل الشعبية بنسبة 6.7% فقط، وبالتالي فتشكل كل من الشقق والفلل حوالي 88% من حجم الطلب العقاري في المحافظة، ومن هنا يتضح أن الشقق السكنية هي أكثر الشرائح العقارية التي يمكن أن تتوجه اليها الاستثمارات العقارية في الجبيل، حيث إنها تشكل نسبة كبيرة من الطلب على العقار، كما اشار الى أن هناك نمواً كبيراً في حجم الشقق خلال الفترة (1425-1431) هـ، حيث بلغ النمو خلال الفترة حوالي 44%، وهذا يدل على أن الطلب قد تركز خلال الفترة على الشقق السكنية بشكل كبير. كما اضاف بارشيد أن النسبة الكبرى من الوحدات السكنية في محافظة الجبيل تعتمد على طريقة البناء المسلح، وذلك بنسبة 97% تليها الوحدات المبنية من الطوب بنسبة 2% فقط. وعلى افتراض أن التوزيع النسبي للوحدات السكنية في محافظة الجبيل حسب نوع المسكن عام 1431 هـ سيبقى على ما هو عليه في المستقبل، وبافتراض ثبات النمو السنوي، فإنه يمكن توقع هيكل الطلب السنوي على الوحدات السكنية في محافظة الجبيل أن يكون هناك حاجة لبناء 47331 شقة في عام 1440هـ، بما يشكل نسبة 52% من إجمالي حجم الطلب السنوي المتوقع على الوحدات السكنية، تليها الفلل والتي يتوقع أن تبلغ 20185 فيلا، وبنسبة 22%. متحدثو ورشة العمل الثانية جانب من الحضور