طرحت الهيئة العامة للعقار الدليل الفني لمعالجة المشروعات العقارية المتأخرة والمتعثرة -مشروعات البيع والتأجير على الخارطة- بهدف توضيح إجراءات التعامل مع مشروعات البيع والتأجير على الخارطة المتأخرة أو المتعثرة، وآليات وطرق معالجة تلك المشروعات.
وحددت الهيئة أنواع تعثر المشروعات والتي تشمل التعثر الفني، وهو إذا لم ينجز المشروع في المدة المحددة، بما في ذلك المدد الإضافية الممنوحة للمطور لأسباب فنية، أو إنشائية، أو إدارية.
وأوضحت أنه يجب أن يتم الأخذ بالإجراءات الواردة لمعالجة التأخر خلال المدة المحددة لإنجاز المشروع، أو المدة الإضافية الممنوحة، وفي حال عدم معالجة التأخر خلال المدة المحددة للإنجاز، أو المدة الإضافية الممنوحة، يتم معاملة المشروع كمشروع متعثر.
وألزمت اللائحة المطور بمعالجة التأخر والتعثر، تبعا لدرجته بأكثر من طريقة، حيث يعالج التأخر البسيط بزيادة عدد العمال في المشروع، وزيادة عدد كادر المكتب الاستشاري في المشروع، حصر الأعمال الإنشائية على الوحدات المباعة فقط.
أما التأخر الشديد والتعثر فيعالج بنفس الطرق السابقة بالإضافة إلى تغيير الخطة الزمنية للمشروع، تغيير المكتب الاستشاري والمقاول في المشروع، وتعديل الترخيص بتقسيم وحدات المشروع على أكثر من رخصة.
وتشمل التزامات المطور أيضًا تقديم خطة للشراكة مع القطاع العام، أو الخاص محددة بإطار زمني، وتقديم خطة بالتنسيق مع أحد صناديق الاستثمار العقارية، محددة بإطار زمني، وتغيير جدول الدفعات أو جدول الأوزان النسبية، بما يتناسب مع مراحل انجاز المشروع، وتقييد عمليات الصرف من حساب ضمان المشروع، على العمليات الإنشائية فقط.
وحددت الهيئة أنواع تعثر المشروعات والتي تشمل التعثر الفني، وهو إذا لم ينجز المشروع في المدة المحددة، بما في ذلك المدد الإضافية الممنوحة للمطور لأسباب فنية، أو إنشائية، أو إدارية.
أنواع المشروعات المتعثرة
أضافت أن من ضمن أنواع تعثر المشروعات التعثر المالي: إذا لم ينجز المشروع في المدة المحددة، بما في ذلك المدد الإضافية الممنوحة للمطور بسبب عدم كفاية التدفقات النقدية، أو ضعف التسويق، أو عدم وجود مصادر تمويل. وأوضحت أنه يجب أن يتم الأخذ بالإجراءات الواردة لمعالجة التأخر خلال المدة المحددة لإنجاز المشروع، أو المدة الإضافية الممنوحة، وفي حال عدم معالجة التأخر خلال المدة المحددة للإنجاز، أو المدة الإضافية الممنوحة، يتم معاملة المشروع كمشروع متعثر.
المستندات المطلوبة
وصنفت الهيئة التأخر إلى بسيط ومتوسط وشديد، مشيرة إلى أن أبرز المستتندات المطلوبة هي تقديم إفادة مكتوبة من المطور بأسباب التأخر، وخطة إدارة تصحيح مسار المشروع، وأسباب التأخر، وبيان بعدد ساعات العمل، وعدد العمال الفعلي في المشروع، ومقارنتها مع القيم المخطط لها، وتقرير من المحاسب القانوني المشرف على المشروع.وألزمت اللائحة المطور بمعالجة التأخر والتعثر، تبعا لدرجته بأكثر من طريقة، حيث يعالج التأخر البسيط بزيادة عدد العمال في المشروع، وزيادة عدد كادر المكتب الاستشاري في المشروع، حصر الأعمال الإنشائية على الوحدات المباعة فقط.
خطة زمنية
ويعالج التأخر المتوسط بتغيير الخطة الزمنية للمشروع، وتعديل خصائص، ومواصفات الوحدات والمشروع، دون الإخلال بحقوق ذوي العلاقة، واقتصار ترخيص البيع على الوحدات المباعة في المشروع فقط، تقييد عمليات البيع في نطاقات المشروع على مراحل، وفقاً لتقدم المطور في نسب الإنجاز الفعلية.أما التأخر الشديد والتعثر فيعالج بنفس الطرق السابقة بالإضافة إلى تغيير الخطة الزمنية للمشروع، تغيير المكتب الاستشاري والمقاول في المشروع، وتعديل الترخيص بتقسيم وحدات المشروع على أكثر من رخصة.
7 التزامات للمطور
وفي عملية إعادة الهيكلة، ألزمت الهيئة المطور بـ 7 متطلبات بتطبيق الحلول المالية المحددة في دراسة جدوى المشروع، وتقديمها محدثة بالمعطيات الجديدة في المشروع، تتضمن حلول لمعالجة التعثر المالي في المشروع، وتمويل المشروع ذاتياً، أو من خلال اتفاقيات تمويل.وتشمل التزامات المطور أيضًا تقديم خطة للشراكة مع القطاع العام، أو الخاص محددة بإطار زمني، وتقديم خطة بالتنسيق مع أحد صناديق الاستثمار العقارية، محددة بإطار زمني، وتغيير جدول الدفعات أو جدول الأوزان النسبية، بما يتناسب مع مراحل انجاز المشروع، وتقييد عمليات الصرف من حساب ضمان المشروع، على العمليات الإنشائية فقط.