أخبار متعلقة
ما أن يمر أسبوع إلا ويعلن عن مساهمة عقارية أو أكثر في مختلف أنحاء المملكة، بعضها تصل مساحته إلى بضع كيلو مترات وكثير من هذه المساهمات يكون القائم عليها تجار عقارات كانوا حتى وقت قريب جداً مغمورين بدأوا على فتات ما تكفيه لهم مكاتب عقارية كبرى ثم أصبحوا بقدرة قادر من كبار العقاريين الذين يشار إليهم بالبنان فأعزى ما يعلنون عنه من أرباح للمساهمات التي يقوم عليها مواطنون من كافة الفئات ومن مختلف القطاعات والأعمال لدرجة أن بعض هؤلاء المواطنين يبيع بعض ممتلكاته للدخول بها في مساهمة أو أكثر من التي يعلن عنها ... وللإنصاف فإنه ليس كل المساهمات التي يعلن عنها وتقدم للاكتتاب هي من المساهمات المشبوهة، ولكن عدم الوفاء بالوعود للمساهمين بالتصفية وإرجاع رأس المال فضلاً عن الأرباح أصبحت في الآونة الأخيرة ظاهرة ـ ومن مكاتب مشهورة جداً تعمل في جميع أنحاء المملكة ولها مكاتب في مختلف المناطق وتتعامل بمئات الملايين من الريالات .. في حين يعاني المواطنون الذين ساهموا في بعض المساهمات من تراكم الديون عليهم نتيجة القروض التي أخذوها إما من بنوك تجارية أو مؤسسات تمويل أو من مواطنين آخرين يطالبونهم الآن بسدادها بعد أن مرت سنوات يقترب في بعض الحالات من السنوات السبع ولم يرجع رأس المال ولا أدنى الأرباح....
وأصبح القلق والترقب يساور هؤلاء المساهمين العقاريين والمستثمرين الذين يعملون في السوق بشفافية ونزاهة ـ من أن يكون الوضع ينبئ عن كارثة قادمة لا يعلم مداها وعواقبها إلا الله على غرار كارثة شركات توظيف الأموال التي لا تزال آثارها وصداها واضحة حتى الآن في الكثير من المواطنين الذين فقدوا أموالهم التي جمعوها بالجهد والكد والعرق والاستدانة وبعضها يقدر بمئات الآلاف في هذه الشركات توقفت أنشطتها..
عدم وجود قنوات أخرى مربحة
يقول الدكتور أحمد عبد الله العوذلي المحامي والمستشار القانوني: ان انتعاش المساهمات العقارية في السنوات الأخيرة يرجع إلى الربح العالي الذي تحققه تلك المساهمات، وكذلك لعدم وجود قنوات أخرى مربحة للاستثمار ما توازي ما كان يحصل عليه المستثمرون في العقار، وكذلك العمولة المتدنية في البنوك، وعودة الكثير من الأموال المهاجرة التي لم تجد أنسب لها من الاستثمار في العقار بالإضافة إلى عدم وجود رقابة محكمة على تلك المساهمات كما كان الحال مع شركات توظيف الأموال ـ والسبب الأخير هو أهم الأسباب .
4 جهات مسئولة
ويضيف الدكتور العوذلي: أن المساهمات العقارية عموما تقع تحت إشراف جهات أربع رئيسية هي ..
أولا: وزارة التجارة التي يفترض أن تصدر التراخيص للمساهمات وثانيا: إدارة تخطيط المدن التي تعتمد مخططات هذه المساهمات وثالثا: البلديات التي تشرف على التراخيص للبناء في المخطط ، ثم رابعا: الغرف التجارية ممثلة في اللجان العقارية وإن كان دور الأخيرة محدودا، إلا أنه وللأسف لا تقوم أي من الجهات الأربع بالإشراف المتقن والمحكم على تلك المساهمات من جميع النواحي وهو ما من شأنه منع وقوع كارثة للمساهمات...
تحرك بعد فوات الأوان
يضيف العوذلي : لقدر رأينا كيف كانت شركات توظيف الأموال تتصرف دون رقيب أو مشرف ولم يكن لتلك الشركات أي مرجع أو جهة تعمل على ضبط أعمالها وتعاملاتها والذي من شأنه حماية المستثمرين، ولم تتحرك الدوائر الحكومية المختصة إلا بعد فوات الأوان وأصبح ضحية ذلك الكثير من عامة الناس والبسطاء الذين انجرفوا بتوظيف أموالهم لدى تلك الشركات طمعاً في أرباح خيالية ليس لها أي قواعد اقتصادية أو تجارية تبررها وكانت النتيجة من ذلك خسارة الربح ورأس المال ..
ويشير الدكتور العوذلي الذي كان عضواً في اللجنة العقارية في الدورات السابقة لغرفة المنطقة الشرقية إلى أن المساهمات العقارية تختلف عن شركات توظيف الأموال إلا أنه يمكن أن تحدث كارثة للمساهمات العقارية لا تقل وطأة عما حدث لشركات توظيف الأموال ...
قبل أن تقع الفأس...
يتابع الدكتور العوذلي: لقد سبق أن حذرت في مقال بجريدة (اليوم) الغراء بتاريخ 4/6/1423هـ المستثمرين من الاندفاع غير الحذر باستثمار أموالهم لدى شركات توظيف الأموال لأن تلك الشركات لا تخضع لأي إشراف أو رقابة تحمي المستثمر ووقعت الكارثة للمستثمرين بعد أشهر قليلة بعد الإعلان عن إفلاس الشركات .. أو هروب القائمين عليها وإنني أشارك الكثير من المضطلعين على أوضاع السوق والمتخصصين في مجال العقار من أنه إذا لم تتخذ إجراءات حاسمة وعاجلة للإشراف والتدقيق على المساهمات العقارية فإنه يمكن أن يحدث لها مثل ما حدث لشركات توظيف الأموال.
غير كاف
ويضيف الدكتور العوذلي: إن المرسوم الملكي رقم 7/ي/21049 والذي صدر بتاريخ 8/9/1403هـ اشترط عدم نشر إعلانات في الصحف بطرح المساهمات العقارية إلا بعد أن تكتمل الشروط الآتية:
ـ أن يكون صاحب المساهمة يحمل سجلا تجاريا مصرحا له فيه بالعمل بالنشاط العقاري.
ـ أن يكون المخطط معتمدا من البلدية .
ـ أن يوجد محاسب قانوني مستقل للمساهمة ..
ـ أن تكون البيانات في سهم المساهمة مكتملة.
وبالرغم من أن ما جاء في هذا المرسوم مهم إلا أنه لا يكفي ولا يفي بالغرض ولا يتناسب مع وضعنا الحاضر مع تطور السوق العقارية وتعدد أنشطتها وقنواتها وحقولها، كما أن ما جاء في نصه لا ينفذ كما يجب .
اقتراحات للحل
ويقترح الدكتور العوذلي في دراسته ألا تمنح الجهات المختصة ترخيصا لأي مساهمة عقارية إلا بعد التأكد بأن صاحب المساهمة قد استوفى شروطا أساسية هي :
ـ أن يكون لدى صاحب المساهمة صك شرعي بملكية الأرض.
- أن تودع جميع أموال المساهمة في حساب مصرفي ولا يحق لصاحب المساهمة صرف أي مبلغ من أموال المساهمة إلا لصالح تلك المساهمة.
ـ وأن يعين محاسب قانوني نزيه للمساهمة يكون مسئولا ومشرفا عن صرف أموال المساهمة لما يخدم تلك المساهمة فقط ويكون الحارس الأمين على أموال المساهمة.
ـ وان يقدم صاحب المساهمة تقارير مالية كل ثلاثة أشهر للوزارة يبين فيها كيف تصرف أموال المساهمة ..
ـ وألا تزيد فترة المساهمة من يوم الإعلان عنها إلى تاريخ تصفيتها أكثر من ثلاث سنوات .
ـ وألا يرخص لأي مساهمة تكون خارج النطاق العمراني.
ـ بالإضافة إلى أن تكون الشروط المدونة على السهم عادلة ومنصفة للمستثمر ولصاحب المساهمة ...
ويختم الدكتور دراسته بالتأكيد على ضرورة التحرك بسرعة لمنع تكرار كارثة توظيف الأموال بأن تتخذ وزارة التجارة وتخطيط المدن والبلديات ضوابط حازمة وصمامات متقنة ومحكمة التي من شأنها الإشراف الدقيق والمباشر على كل مساهمة ومنع أي تلاعب من قبل أصحاب المساهمات لأموال المساهمين لأجل منع الضرر قبل وقوعه . تنظيم جديد
خالد حسن القحطاني رئيس اللجنة الوطنية العقارية ورئيس اللجنة العقارية بالمنطقة الشرقية يقول أن اللجنة بحثت موضوع المساهمات العقارية والمستقبل المنتظر لها بناء على طلبات تقدم بها بعض الأعضاء وكذلك من بعض المستثمرين في هذه المساهمات خاصة بالنسبة للمساهمات التي مضى على الإعلان عنها سنوات طويلة ولم يتم تصفيتها وقد تقدمنا بتوصيات بحث هذه المسألة إلى الجهات المختصة ونأمل أن يصدر قريباً نظام جديد يكفل حقوق المستثمرين في المساهمات العقارية..
أطالب بإجراء استثنائي
من جانبه يؤكد راشد عبد الله السويكت نائب رئيس اللجنة العقارية بالمنطقة الشرقية أن النظام الجديد المقترح لتنظيم العقار جاء بناء على دراسة قامت اللجنة العقارية بالمنطقة الشرقية بمسوغ أن النظام المعمول به حالياً مضى على صدوره أكثر من 20 عاماً ونحتاج إلى نظام جديد يكفل جميع حقوق المساهمين في المساهمات العقارية من التلاعب الذي قد يقوم به بعض أصحاب المساهمات الذين أضروا بالسوق وجعلوا مكاناً لعدم الثقة مع أنه يوجد بالسوق من يعمل بنزاهة وبشفافية- ونحن نطالب المسئولين المختصين في وزارة التجارة والجهات الأخرى بالموافقة ولو بشكل استثنائي على ما أعدته اللجنة العقارية بالمنطقة الشرقية لأن في ذلك حلا يمكن أن يمنع وقوع الكارثة فما يحدث الآن للأسف وخاصة في السنوات الأخيرة هو ضرب من الفوضى في الإعلان عن المساهمات العقارية التي يرغب الناس في الاكتتاب والمساهمة فيها وهي في الغالب تقع في مناطق بعيدة عن النطاق العمراني وغير مكتملة الخدمات وتجد مصاعب فيما بعد لتسويقها من قبل المساهمين- ثم ان أموال المساهمين تحجز فيها لسنوات طويلة.. والمشكلة أن أغلب المساهمين في هذه المساهمات هم من الناس البسطاء الذين لا يعرفون كثيراً من أوضاع السوق أو الحالمين بالثراء السريع الذين يقعون فيما بعد ضحية لأحلامهم بعد أن يروا الحقيقة ماثلة أمام أعينهم بوجود قائمين على المساهمة غير مبالين مهما ارتفعت الأصوات- لأنهم لم يخسروا شيئاً بل كسبوا الملايين بينما بسطاء الناس يندبون حظهم وسط مطالبات من أقرضهم المال للمشاركة في المساهمة..
ضرورة ملحة للتحرك
ويؤكد السويكت على ضرورة التحرك السريع لحل المشكلة قبل فوات الأوان وقبل أن يكون المصير مماثلا لما حدث في شركات توظيف الأموال- وتضر هذه المشكلة عقاريين يعملون بنزاهة في السوق منذ عشرات السنين..
عمليات النصب مستمرة
أما محمد ياسين بوخمسين عضو اللجنة العقارية بالمنطقة الشرقية فيؤكد من جانبه أن ما تتجه إليه المساهمات العقارية لا يبشر بخير، والتلاعب للأسف موجود في كل شيء وفي مختلف حقول التجارة والخدمات ومن ذلك إعلان إحدى الجهات مؤخراً عن طرح إحدى الحقائب الاستثمار بأرباح خيالية- وبعد إعلان هذه الجهة لأكثر من أسبوعين في الصحف عن هذه الحقيبة وجمع أموال طائلة- اكتشف أنها جهة تقوم بالنصب والاحتيال على الناس، فكيف تم الترخيص لهذه الجهة للاستثمار في الحقيبة وكيف قامت بالإعلان في الصحف وهل لديها سند شرعي لذلك؟ أسئلة ينبغي أخذ العبرة منها.. وأنا أحمل الإعلام جزءاً من المسئولية حيث أنه لابد من التحقق من شرعية ما يقوم به المعلن قبل الإعلان عنه. وبالنسبة لموضوع المساهمات العقارية فقد حذرت اللجنة العقارية منذ فترة طويلة من الضرر الذي يلحق بعض أصحاب المساهمات العقارية بالسوق ومن خطورة هذا التوجه الذي سار عليه أصحاب مساهمات أخرى يغررون الناس للمشاركة في مساهمات قد تكون بعيدة عن النطاق العمراني أو لا يوجد بها خدمات- وكالعادة فإن المستثمرين البسطاء لا يستطيعون الانتظار طويلاً وأموالهم مجمدة لسنوات- بينما يقبض القائمون على المساهمات أرباحهم وأموال الناس كاملة وبعض هؤلاء يتلاعبون بالفعل بأموال الناس فيضاربون بها في استثمارات في الداخل والخارج في الوقت الذي يعدون المستثمرين بنهار لن يأتي قريباً. ويؤكد بوخمسين على ضرورة الأخذ بالاقتراح الذي أعدته اللجنة العقارية لحل الأوضاع التي يعاني منها سوق العقار خاصة ما يتعلق منها بتجميد أموال المواطنين.. وأما طلال سليمان الغنيم عضو اللجنة العقارية فيقترح على المسئولين المعنيين عن إصدار التراخيص للمساهمات بعدم الترخيص بطرح المساهمات البعيدة عن النطاق العمراني وغير المخططة- وتلك التي لا توجد بها خدمات رئيسية ومنها الكهرباء والمياه والصرف الصحي والهاتف والمدارس والمستوصفات وغيرها من الخدمات مشيراً إلى أنه تم بالفعل للأسف الترخيص لمساهمات بعيدة جداً عن حاضرة المنطقة الشرقية على أنها أراض استثمارية وسكنية.
أراض لم يصلها العمران
وما يحدث في السوق بالإضافة إلى حجر أموال المساهمين البسطاء هو التغرير بالناس لشراء أراض لا يعرف متى يصلها العمران وبطبيعة الحال فإن هذا الوضع لا يناسب الشباب الذين يفكرون في بناء بيت بأقصى سرعة يكون في أراض مخططة ويستطيع طلب قرض من الدولة أو جهات التمويل المختلفة لإقامته. ويؤكد الغنيم ضرورة أن يعطى للجان العقارية بالمناطق دور كبير لتحديد المساهمات التي يمكن أن يرخص فيها وفي تقييم مختلف المساهمات وذلك لأن أعضاء هذه اللجان هم في العادة من الخبراء العارفين بأوضاع سوق العقار بالمملكة وممن يملكون دراية بالمساهمات وأهمية مواقعها. ويشير الغنيم إلى ضرورة تدارك الوضع الذي آلت إليه المساهمات قبل فوات الأوان ويجب أن تعطي اللجان دورا أكبر في سبيل حل هذه المشكلة التي تتجه بشكل سريع إلى المصير الذي آلت إليه شركات توظيف الأموال..
لابد من دراسة السعر المطروح
كما أنه قبل الترخيص لأي مساهمة لابد من دراسة السعر الذي يطرح لسعر المتر وسعر السهم لأن الكثير من المساهمات لا تستحق الأسعار التي تطرح بها ولكن لأن من يطرحها هو فلان الفلاني من التجار المعروفين فإن الناس تذهب للمساهمة فيها دون تفكير في النتائج.. ويشير الغنيم بالرشد الاقتصادي والوعي الذي انتشر بين الناس بعد افتضاح أمر بعض القائمين على المساهمات.
تخفيف العبء عن المحاكم الشرعية
ويشدد الغنيم على أن إعطاء دور أكبر للجان العقارية لحل مشاكل المساهمات وتحديد وتقييم المساهمات وأسعار طرحها بدعم من الإمارة ووزارة التجارة والصناعة وذلك سيعمل على تخفيف العبء عن المحاكم الشرعية.
أجهزة الإعلام مسئولة
ويرى الغنيم أيضاً أن لأجهزة الإعلام دورا مهما في توعية الناس من مخاطر بعض المساهمات، ومن ذلك عدم الإعلام عن أي مساهمة قبل التعرف على طبيعتها ومدى شرعيتها وقبل التأكد من التوقيعات ولا بأس أيضاً من سؤال المسئولين في الدوائر الشرعية ووزارة التجارة والصناعة وجميع من له علاقة بالمساهمة حتى تخلي هذه الأجهزة ومنها الصحف بالتأكيد مسئوليتها عما قد يحلق بالناس من أضرار في المستقبل. ويشدد الغنيم على أن تنظيم وضع سوق المساهمات العقارية أصبح أمرا ملحا في ظل الوضع الذي صارت إليه في الوقت الحاضر.
عدم وجود غطاء قانوني
يضيف الغنيم ان المساهمات العقارية في الوقت الحاضر لا تملك الغطاء القانوني اللازم كما هو الحال في وضع شركات الأموال بالضبط والوضع المستقبلي اذا لم نتدخل بسرعة لا يبشر بخير ابدا.. فلا أحد يوقف المتلاعبين بالسوق ولا يوجد للناس توعية كافية عن الوقوع في المخاطر ويجب إيجاد لجنة لحماية المستثمرين.
وصلت بالفعل الى مستوى توظيف الأموال
ويتفق علي محمد الجبالي عضو اللجنة العقارية بالمنطقة الشرقية مع من يضرب ناقوس الخطر من المساهمات العقارية التي تطرح بشكل مستمر وبعضها لا يملك أي سند قانوني أو شرعي ولكنه للأسف يجد طريقه للطرح بين أيدي الناس.
ويرسم الجبالي صورة أكثر قتامة فيؤكد ان مشكلة المساهمات العقارية وصلت بالفعل الى ما آلت اليه شركات توظيف الأموال في ظل عدم اتخاذ حلول سريعة لحلها في الوقت الذي كانت إمكانية الأخذ بهذه الحلول كبيرة جدا , وللأسف فلاننا في اللجنة العقارية في المنطقة الشرقية وضعنا بنودا ومساهمات في الحل اقترحها الأعضاء على مدى اشهر وعدة اجتماعات خصصت لهذه القضية وكان هدفنا الرئيسي هو المحافظة على مستوى مساهمات المنطقة الشرقية والحيلولة دون اختراقها من قبل مضاربين بالعقار من خارج المنطقة يطرحون مساهمات بأموال طائلة تثير التوجس وتستدعي المحاسبة.
جمع المرخص وغير المرخص
ومن غريب المساهمات ان احد المضاربين في المساهمات طلب الترخيص لـ 4 ملايين متر مربع من الأرض لطرحها في المزاد لكنه استغل عدم وجود متابعة ومراقبة فطرح 18 مليون متر مربع رغم ان باقي الاراضي غير مخططة مطلقا وتحتاج الى سنوات طويلة ولكنها بيعت ضمن الاراضي.
إيقاف المتلاعبين ضروري لنظافة السوق
ويعرض الجبالي وجهة نظره بتأثر بالغ من اوضاع السوق العقارية الحالية في الوقت الحاضر وتضرر الكثير من المواطنين ويؤكد على ضرورة محاسبة المتلاعبين والذين من بينهم اسماء كبيرة (ترن) في سوق العقار حاليا.
ويجد أن الاعتدال في طرح المساهمات في الاعلام ضروري لعدم خداع الناس ببعض المغررين من اصحاب المساهمات.
ويؤكد الجبالي ان العقارات في المملكة تحتاج الى ايجاد نظام قائم بذاته يضبط كل شاردة وواردة.
علامة استفهام على أي مساهمة تتجاوز 100 مليون
ويرى الجبالي على أنه يجب الابتعاد عن الحساسيات في حسبة بعض الأسماء الكبيرة واي مساهمة تتجاوز قيمتها 100مليون ريال لابد أن يسأل المكتب الذي قام بإصدارها والتعرف على كيفية الترخيص لها ومدى اكتمال الشروط الواجبة للإفساح لها وطرحها للمزاد وقبل ذلك للاكتتاب ويجب أن يكون رائدنا في ذلك الحق وارجاع الحق الى أصحابه لا نخاف في ذلك لومة لائم ويجب السؤال عن المساهمة هل قامت بإعطاء الناس حقوقهم بعد التصفية.
ونحن اذا لم نصلح أنفسنا فلن يصلح النشاط العقاري ونحن ندرك ان هناك من هم بيننا من لديه من الطمع الشيء الكثير ممن لديه حب الوصول على رقاب الناس دون ضمير او إنسانية.
السوق بخير
ويختلف علي الحصان رجل العقار المعروف مع الجميع من أن السوق العقاري لا يزال بخير رغم وجود بعض التجاوزات كما يقول والتي هي موجودة في أسواق عديدة مشيرا الى ان التهويل والتنبؤ بوجود كارثة مستقبلية أمر غير مناسب فمعظم المساهمات التي تطرح موثوقة ومعتمدة من الدوائر الشرعية ومن مختلف الجهات المعنية فالمعتمد هو ان المساهمة تصفى خلال مدة لا تتجاوز 3 سنوات ويأخذ الناس حقوقهم وبالطبع فان الناس يملكون عقولا وبدائل مختلفة مع المكاتب والمساهمات المطروحة بالسوق واعتقد ان المنافسة القوية في سوق العقار لا تترك فرصا كثيرة للتلاعب بآمال الناس وحقوقهم والعقار افضل من أسواق أخرى واكثر أمنا ومن ذلك الاستثمارات في توظيف الأموال التي عادت من جديد في صور مختلفة ومنها الحقائب الاستثمارية التي يجب الحذر منها قبل وضع الأموال.
مواطنون يتحدثون عن تجارب
يقول عبد الله مسفر القحطاني أحد المضطلعين المهتمين بأوضاع السوق العقارية: أن احد أقاربه قرر الاستثمار قبل ست سنوات في إحدى المساهمات بالمنطقة الشرقية , وأنه موظف لا يملك الا راتبه ومبلغ 70 ألف ريال، فقد قرر الاقتراض من أحد البنوك مبلغاً ليصل ما لديه من مال حوالي 265 ألف ريال بعد أن استدان من أناس كثيرين . ووضعها بأجمعها في أسهم بتلك المساهمة وكان قد وعد من قبل القائمين على المساهمة بأن يرد المال إليه خلال سنتين من تاريخ انتهاء المزاد على المساهمة مضافاً إليها الأرباح وهو ما لم يحدث حيث لايزال ينتظر منذ ست سنوات بعد أن ضاقت به السبل نتيجة عدم وصول الأموال إليه ونتيجة ضيق العيش الذي فرضه مطالبة من اقترض منهم لأموالهم التي استدانها منهم
منازعات على الملكية
ونفس الوضع يتحدث عنه أيضا علي الصانع (أحد المواطنين) الذي يشير إلى أن ابن عمه سبق وأن وضع ما يملك من مال في إحدى المساهمات المعروفة بعد الإعلان عن أن الأرباح ستكون خيالية بعد فترة وجيزة من التصفية التي ستتم خلال أشهر معدودة ولكن ينتظر الآن منذ ثلاث سنوات ولم تصل الأرباح فضلاً عن رأس المال وهو ما أوقعه في حرج مع من استدان منهم المبلغ الذي اقترضه بهدف شراء الأسهم العقارية لهذه المساهمة التي اتضح فيما بعد أنه توجد منازعات على ملكية الأرض التي تقع عليها ..
أموالي لم تعد ولم أعرف السبب
أما وليد الخالدي فيتحدث بندم عما حصل له فيقول: لقد حذرني إخواني وأقاربي من الدخول في إحدى المساهمات العقارية التي أعلن عنها في أكثر من صحيفة ولكني لم أسمع لهم بدعوى أن صاحب المساهمة من الأسماء المعروفة ولكني.. وقعت فيما كنت أخاف منه فتجمدت الأموال في المساهمة لأسباب لم يذكرها القائمون عليها ونحن ننتظر رأس المال الذي دفعناه ومتنازلون عن الأرباح بعد مضي أكثر من 3 سنوات على تصفية المساهمة..
إحدى المساهمات العقارية