أجمع مختصون وخبراء تحدثوا لـ«اليوم» على أن شقق التمليك أصبحت الخيار الوحيد أمام طالبي المساكن وخاصة محدودي الدخل في ظل ارتفاع أسعار المساكن ذات المساحات الكبيرة، فيما توقعوا أن يستقر السوق في الفترة المقبلة وخاصة بعد أن بدأت وزارة الاسكان في توزيع أول منتجاتها جنوب المملكة، لافتين إلى أن تحرك الوزارة سيدفع اسعار العقارات بشكل عام والشقق بشكل خاص إلى الاستقرار.
وتعليقا على ملف «اليوم» الذي تناول شقق التمليك أكدوا أن الملف وضع الكثير من علامات الاستفهام أمام وزارة البلديات ممثلة في أمانات المناطق من خلال عديد من القضايا التي طرحها الملف بأدق تفاصيلها، تنظيمية كانت أو تمويلية أو حتى قانونية، ولفتوا إلى أن الملف قدم بالصورة التي تناسب جميع الشرائح في المجتمع وخاصة الراغبين في تملك المساكن، مطالبين الراغبين في الشراء بتحري الدقة في نوعية الشقق المعروضة ومقاول التنفيذ عن طريق مكاتب متخصصة للكشف عن جودة المواد المستخدمة في البناء.غياب الجهة الرسمية
عضو اللجنة العقارية السابق بغرفة الشرقية، عمر العسيس، أكد أن «اليوم» ناقشت ملف شقق التمليك بشكل مفصل، وعرضت فيه للمستهلك جميع جوانب أحد أهم المنتجات العقارية في السوق السعودي، موضحا أن الاعلام شريك رئيسي في هذا الجانب ويجب عليه أن يتناول أي قضية تهم الصالح العام.
وبين العسيس أن شقق التمليك أصبحت أحد أهم المنتجات العقارية التي أضحت من بين الحلول التي اتجهت إليها شريحة من المواطنين لحل مشاكل الاسكان في المملكة، خاصة في المناطق التي تفتقد إلى المساحات أو تعتبر أسعارها مرتفعة.
وقال العسيس: إنه حسب «اللائحة التنفيذية لنظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها» الصادر بمرسوم ملكي عام 1423هـ، يفترض تكوين «جمعية للملاك» لكل مبنى يشترك فيه مجموعة ملاك، حيث ينص النظام على أن يشترك كل مالك وحدة عقارية أو أكثر في تكاليف صيانة الأجزاء المشتركة وإدارتها وترميمها، كل بنسبة، أو بقدر ما يملكه من البناء، مضيفا ان جمعية الملاك تعتبر حارساً على الأجزاء المشتركة، ومسئولة عن الأضرار التي تلحق بالملاك أو الغير، ولها الحق في مراجعة الجهات المختلفة ومطالبة المتسبب في الضرر بإزالته، كما نص النظام لضمان ضرورة تكوين الجمعية «إذا لم يقم الملاك بإتمام الإجراءات اللازمة لإنشاء جمعية الملاك، كان لأي منهم أن يطلب من وزارة العمل والشئون الاجتماعية إتمام هذه الإجراءات».
وأشار العسيس إلى أنه للأسف لم تجد جمعيات الملاك نجاحها في إدارة العقارات، وذلك بسبب عدم وجود أي نص إلزامي يضمن تكوينها،ما أدى إلى لا مبالاة الملاك، وعدم اهتمامهم بالأجزاء المشتركة في البناء، هنا تكمن خطورة قد تؤدي إلى تدهور البناء مع الزمن، بسبب عدم الاهتمام بالصيانة أو الحراسة، معتبرا أن غياب الجمعية وتكوينها من الاساس سبب رئيس في انتشار وكثرة المشاكل بين السكان في المبنى الواحد.
ويرى المستثمر العقاري خلف السلمي أن تنوع المنتجات السكنية في عالم التطوير العقاري أمر ايجابي ومحفز للسوق سواء كانت وحدات بمساحات مختلفة أو شققا سكنية، وتطور هذه الصناعة مهم لحل أزمة السكن، ولكن أرى أن شركات التطوير العقاري ملزمة بتقديم منتجات ذات جودة، وبأسعار مناسبة وخدمات ما بعد بيع مميزة. وأتوقع أن يتصدر الاستثمار في شقق التمليك قائمة الأفرع العقارية الأكثر نشاطا خلال الأعوام القليلة المقبلة بعد أن أصبحت صناعة جاذبة، وأصبح قبول المجتمع لها أكثر من أي وقت مضى.
وبين السلمي أن شقق التمليك ربما يكون لها أثر مباشر في خفض أسعار العقارات في المملكة وفي تلبية الطلب الكبير على السكن، وهذا يعطي أثرا على المدى الطويل وبطريقة غير مباشرة على الأسعار نزولا كونه يضعف من كمية الطلب، كما أن توجه شركات التطوير العقاري والمستثمرين أصبح واضحاً تجاه تلك النوعية من المنتجات مع عدم اغفال كثرة الطلب على الفلل الفاخرة والدبلوكسات.
وتابع: «أعتقد أنه عند توفر المشاريع الخاصة بإنشاء الوحدات السكنية من قبل وزارة الاسكان وتقديم صندوق التنمية لقروض شراء وتمليك العقار ومع جهود وزارة الإسكان المميزة بشكل عام سيكون هناك أمل في حلول لأزمة السكن». ولفت إلى أن تضخم أسعار الأراضي يعود لأسباب عديدة من أهمها: الاحتكار، والمضاربات العشوائية، والفوضى السابقة في سوق تجارة الأراضي، والتي تسعى وزارة الإسكان لايجاد حلول لها من خلال النظم والتشريعات التي أقرتها وخططها المعلنة في هذا الشأن.
وأوضح السلمي أن ثقافة السكن الجماعي في المجمعات السكنية الفاخرة والأبراج منتشرة على مستوى العالم، وأصبحت تتنافس شركات التطوير العقاري على تقديم المنتجات المميزة، وأعتقد أن المجتمع متقبل لتلك الأفكار بشرط الجودة والعناية من المستثمرين وعدم التلاعب أو الغش أو المبالغة في الأسعار والربحية، فهي حل سريع لتملك المواطنين.
ورأى أن هناك ضعفا كبيرا جداً في جمعيات الملاك، وهذا تتحمله وحدها وزارة الشؤون الاجتماعية التي لم تواكب التطور الحاصل في السكن داخل تجمعات سكنية، وما زالت تدير الأمور في نظامها القديم.
شراكة حقيقية وأوضح المطور العقاري خالد الزهراني أن ملف اليوم وضع الكرة بملعب المواطنين وراغبي الشراء من خلال طرح كثير من مشكلات الشقق وعيوب البناء والتي وضعت أمام القارئ مادة صحفية مليئة بكل ما يتعلق بأنظمة وقوانين شقق التمليك، خاصة فيما يتعلق بالشقق التي تكون في المجمعات السكنية متعددة الأدوار، لافتا إلى أن الملف أظهر للجميع مدى الشراكة الحقيقية للإعلام في القطاع العقاري من خلال تناوله لأبرز مشكلات السوق العقارية، وعن شقق التمليك تحديدا قال الزهراني: إن وضع السوق أصبح محدوداً من ناحية محدودية امكانية العمل مادياً على شراء الشقق، بخلاف عقارات أخرى كالأراضي أو المنازل الجاهزة أو الإنشاء، فمبيعات الشقق هي الأكثر طلباً في الفترة الحالية على مستوى مختلف العقارات، وأضاف: إن أسعار الشقق بلغت حتى 800 ألف ريال، وتتفاوت أسعارها باختلاف المساحات وموقع الحي، بالإضافة إلى موقع الشقة داخل العمارة السكنية.
وذكر الزهراني أن نسبة العملاء الذين يحرصون على وضع الضمانات للشقق بلغت 40% إلى 60% لحرصهم على تملك شقة، وأضاف: إن أبرز الضمانات والخدمات التي يرغب فيها العميل قبل الشراء، ضمان السباكة والكهرباء، ولابد أن تسجل الضمانات في أوراق العقار الرسمية من قبل المالك نفسه.
ونصح الزهراني المشتري بالانتباه لمدة الضمانات المطروحة من قبل المستثمرين، حيث إن أعلى ضمان يعطى للتمديدات ثلاث سنوات وهذا يعطى بنسبة 3% في السوق الحالي، وأما بالنسبة للتأكد من دقة الضمانات المقدمة فتتعلق بحسب الشركات الموردة للأدوات سواء كانت تمديدات أو أجهزة، موضحا أن الضمانات المنتشرة بالسوق في الفترة الحالية غير صادقة، وأن بعضها يكون من قبل مؤسسات وهمية بغرض تسويق العقار على الزبون، وأضاف الزهراني: إن الضمانات التي تعطى للمشتري من قبل المستثمر الفردي، فإنه لا يقدم للعميل أو الزبون ضمانات فعلية، بل تقتصر الضمانات على الشركات العقارية وبحسب مستوى مصداقيتها بالسوق.
وقال الزهراني: نحن كمطورين عقاريين نؤمن للعميل ضمانات ونبرم العمليات التسويقية مع مستثمرين محدودين بحسب مستوى مصداقيتهم وذلك لتوفير الضمانات، كما نحرص على توافر الإشراف الهندسي لتعريف العميل تفاصيل العقار المقدم، وأصبح المستثمرون أكثر حرصاً على الضمانات في الآونة الأخيرة، مشيرا إلى أن البنوك التمويلية أصبحت حريصة في الوقت الحالي على توافر العوازل بالعقار، كما يقتصر مندوبو التقييم بالبنوك على الكشف على سعر العقار بحسب المكان وتوافر العازل المائي بالسطوح أو البلاط، ولا يتم الكشف على مستوى المواد والتشطيب والسباكة، وذكر الزهراني ارتفاع أسعار الشقق بشكل مبالغ فيه بالأماكن الاستثمارية، وطالب بإيجاد لجنة اشرافية لمتابعة مثل هذه المشاريع العقارية، لأن نسبة الإقبال على تملك الشقق بالمنطقة مرتفعة وذلك لمحدودية الدخل لدى نسبة كبيرة من العملاء، فلا بد من ايجاد لجنة لمراقبة السوق أو فتح المجال للعملاء المسجلين بالصندوق العقاري بالشراء بأقل مساحة، وأضاف الزهراني: إن على الشركات العقارية بالفترة الحالية الحرص على المصداقية مع العميل وإيجاد العقار المناسب له، وتوفير أقل هامش ربح للعميل وأكثر مبلغ تمويل وإيصاله لمبتغاه والحفاظ عليه من الإعلانات التسويقية الباطلة.
الوعي القانوني
من جانبه يرى المحامي حسن ضيف الله أن مناقشة «اليوم» لملف شقق التمليك لم يغفل الجانب القانوني حيث تناوله في احدى حلقاته لتوضيح بعض العقبات التي تقف في طريق المشتري قبل أو بعد عملية الشراء، مضيفا إن الكثير من المواطنين يجهل الجهة الرسمية التي يتوجه لها لأخذ حقه من التظلم نظير مثل هذه المشكلات، فيتوجه البعض منهم لوزارة التجارة أو الإمارة، والبعض منهم يتجه للمحكمة وهذا هو الاتجاه الصحيح الذهاب إلى المحكمة ورفع دعوى تظلم، وبعد تقديم الدعوى يطول أمد التقاضي ربما سنة أو سنتين يُحكم في القضية بحسب حق كل منهما وإزالة المخالفة إن وجدت في المبنى، مضيفاً: أما بالنسبة لمشكلات الصيانة وهذه هي الأغلب من ناحية المشكلات المتكررة، وأغلب الناس يتوجهون للشركة الضامنة، فيما تدعي الشركة العقارية أن ضمان المواد ليس من اختصاصها ولكن من الشركة المصنعة للمواد يذكرون له بأن هذا سوء بالاستخدام، فيدخل المواطن بدوامة طويلة ما بين سوء التركيب وما بين ضمان المواد، وهذا يعتبر خطأ في التنفيذ والطريق الصحيح بمثل هذه الحالة بأن يقدم المواطن شكواه بالمحكمة إن كان عنده صبر ويأخذ حقه، إن كان المبلغ المطالب به أقل من 20 ألف ريال، فيتوجه المدعي للمحكمة الجزائية بحكم الاختصاص، وإذا كان المبلغ أكثر من ذلك فيتوجه المدعي للمحكمة العامة.
وذكر المحامي حسن ضيف الله أن ما يحدث عادةً في مثل هذه القضايا في أروقة المحاكم يقوم القاضي بإحالتها إلى هيئة النظر بالمحكمة، ومن ثم هيئة النظر تحولها لمكتب هندسي، والمكتب يأخذ أتعابا قبل بدء المعاينة ويتم مناصفة الاتعاب بين الطرفين المدعي والمدعى عليه، والخاسر بالقضية يتحملها بالكامل، فيذهب المكتب ويستخرج تقريرا هندسيا لمعاينة المشكلة، وإيجادها سواء أكانت سوء تركيب أو سوء نفس المواد، مع وجود عقد بالضمان فيتحملها صاحب العقار، ويقوم بتغييرها أو يتم الاتفاق فيما بينهما على مبلغ ويغيرها صاحب المبنى.
أبرز المشكلات وذكر ضيف الله أن أغلب المشكلات التي تحدث في هذه الفترة، إما مشكلات في السباكة أو سوء تنفيذ بالبناء، أو تكون هناك مشكلات على المواقف الخارجية أو سطح العمارة، هذه أغلب المشكلات الحاصلة في الآونة الحالية بشقق التمليك بشكل ملحوظ.
وأضاف: إن عددا من الناس حينما يأخذ المنزل ويجد فيه عيوبا بسيطة يتغاضى عن الأمر، حيث إنه لا يريد خوض ازعاجات المشكلات والركض خلفها بالدوائر الحكومية، والبعض منهم تواجهه مشكلات مع الجيران إن كان ساكنا بعمارة فيها شقق خاصة بالعائلات إذا تم بيع شقة لعزاب، فإن المتضرر من أصحاب الشقق الأخرى مضطر لرفع دعوى قضائية على الشخص الأعزب لإخراجه من العمارة، ويجوز إخراجه وذلك لنظام العمارة السكنية والمنطقة كتخصيصها للعائلات، مضيفاً: من تلك المشكلات عدم الالتزام بالعقود وما تتضمنه، إما توفير خدمات صيانة مختلفة أو خدمات نظافة وغيرها لملاك الشقق أو الشروط المعروفة بين الطرفين، فبهذه الحالة لابد أن يتوجه صاحب الشقة للمحكمة لنيل حقه.
وشدد ضيف الله على أنه من المفترض أن يكون لدى المواطنين وعي قانوني قبل شراء مثل هذا النوع من العقارات، إذا كان سيشتري سكنا للعمر بأن يفحصه فحصا جيدا من خلال مكتب هندسي؛ ليتأكد من سلامة المبنى من ناحية البناء ومن ناحية الصيانة والعيوب إن وجدت، إضافة الى أن هناك بعض المشكلات نتيجة عيوب بالكهرباء، إما أن يكون الفولت عاليا أو منخفضا أو وجود ماس كهربائي، حيث إنه انتشر في الآونة الأخيرة سوء تمديدات الدوائر الكهربائية داخل الشقق، ولا بد أن يكون لدى المواطن وعي ثقافي قانوني، من ناحية معرفة الأشياء التي مرت سابقاً عند بعض الزبائن لبعض المشكلات حتى يتم تلافيها.
التمدد الرأسي يساهم في انتشار المزيد من شقق التمليك
