طلال الغنيم مدير عام مجموعة الغنيم للاستثمار العقاري وعضو اللجنة العقارية بغرفة الشرقية اسم معروف في عالم المال والأعمال ومن صناع سوق العقار طرق أبواب الاستثمار والمساهمات ودخل هذا المجال من أوسع أبوابه ليس بالمنطقة الشرقية فحسب إنما في المنطقة الوسطى والغربية وبمجموعه مشاريع تجارية في جدة ومكة والمدينة المنورة، في هذا الحوار حاولنا أن نتلمس معه أسباب الطفرة العقارية التي يعيشها السوق في المملكة بصفة عامة والمنطقة الشرقية بصفة خاصة، اضافة الى المتغيرات الاخيرة في هذا السوق .
قفزة من التقليدية
@ ما النتائج التي حققها معرض العقار الأخير الذي أقيم بمعارض الظهران الدولية؟
- في البدء كانت هناك تجربة مريرة لمعرض سابق أقيم قبل سنتين حيث فشل المعرض في جذب الزوار الذين لم يتعدوا الـ 150 - 200 زائر وذلك نظراً للإمكانيات التي لم تكن في مستوى الحدث أو الوضع الطبيعي للعقار وكان معرضت ارتجاليا ولم يقم على دراسة.
أما المعرض الأخير فقد وصل عدد الزوار أكثر من 50 ألف زائر وأضاف هذا المعرض إضافة جديدة للمنطقة ويعتبر واجهة تعكس الوضع الحقيقي للاستثمار في الشرقية وكان ما طرح فيه من استثمارات يقدر بآلاف الملايين من الريالات، كما أن من أسباب نجاحه أيضا التنوع الذي طرح وهذا بمثابة انتقال من المرحلة التقليدية إلى مرحلة التطور، والمعرض منح النشاط العقاري بالمنطقة المستوى الذي كان لا بد أن يكون عليه هذا النشاط.
طفرة غير مدروسة
@ ما من وجهة نظركم العوامل التي أدت إلى تطور سوق العقار في السنوات الأخيرة ؟
- كانت هناك شركة كبيرة تعتمد على عوائد وفوائد البناء، كما أن الفوائد التي تمنحها البنوك إلى أصحاب رؤوس الأموال الكبيرة هبطت إلى 1 في المائة وسابقا كانت البنوك تمنح من 5 - 6 في المائة فأصبح أصحاب الأموال غير مقتنعين بهذه النسبة 1 في المائة - وهذا يدل على النظرة الصحيحة للاستثمار وبالتالي أصبحت الأموال تدخل في الاستثمار بعد أن تم سحبها من البنوك وعدم اقتناع الناس بفوائد البنوك هو الدافع لذلك، وأيضا من الأسباب أن مجال خدمات العقار ليس فيه مخاطرة كبيرة على المستثمر، والآن نحن نعيش طفرة منذ 5 سنوات وهي ليست كطفرة الثمانينات حيث كانت الطفرة في ذلك الوقت طفرة غير مدروسة والآن هناك حذر ودراسة واستفادة مما سبق وهذا عزز من السوق.
في أعوام الخمسينات والستينات وحتى في الثمانينات لم تكن الطفرة واضحة مما أدى إلى خروج بعض المستثمرين من السوق.
بالطبع لا بد من وجود أخطاء وسلبيات في الطفرة الجديدة ورغم ذلك يمكننا القول ان وضع سوق العقار في المنطقة خصوصا والمملكة عموما بدأ يأخذ طابعه الصحيح الجدي. فمثلا أنا استثمرت في مكة وجدة والمدينة المنورة ولم تكن لي سابق معرفة بالاستثمار في هذه المناطق ولكن بسبب دراسة السوق هناك شجعنا ذلك على الاستثمار.
وسابقا بعدم وجود دراسة في السوق فقد حدث أن كان شراء الأمتار بين 6 - 7 ألاف ريال وبيعت بألف ريال فقط، وهو ما يدفعنا إلى أن نطالب بوجود مركز معلومات بالغرفة التجارية الصناعية فهناك مليارات تستثمر في العقار وكما تعلم فان جميع الأنشطة لها مراكز معلومات كشركات الاقساط وفائدة مركز المعلومات يمنع وقوع السلبيات فلا بد من وجود مركز للمعلومات يفسح المجال لكل مستثمر في معرفة أكبر كم من المعلومات عن الاستثمار الذي ينوى البدء فيه.
ومن ابرز ما يخشى على السوق الأخطاء في المساهمات وذلك بسبب دخول عدد كبير من الناس ليس لهم تاريخ في هذا المجال والدخول معهم هنا يكون مخاطرة، وقد انسحبنا نحن من قبل من مساهمات بسبب دخول عناصر جديدة لا خبرة لها ولا دراية.
4 مليارات ريال
@ بكم تقدر حجم السوق في الشرقية ؟
- في الشرقية هناك الآن أكثر من 56 مساهمة تقدر قيمتها الإجمالية بأكثر من 4 مليارات وهذه المساهمات يتم تداولها وتصفيتها بسرعة لا تتعدى السنة ونصف إلى سنتين.
الكلمة تساوي الملايين
@ ذكرت أهمية وجود مركز للمعلومات .. ما الاحتياطات الأخرى التي يجب أن تتوفر لحماية المستثمر؟
- هناك تنافس كبير ويجب أن يكون هذا التنافس واقعيا والخوف دائما يكون من التنافس المصلحي، ومن حق كل مستثمر كبير أن يحصل على السعي في ذلك لكن يجب وضع مصلحة المساهم قبل كل شيء فإذا لم تكن هناك جدوى فلا داعى لشغل المساهمين، فالتنافس مطلوب ولكن لا بد من الشمولية فيه, فالخطأ الكبير يكمن في النظر إلى المنافسة من اجل السعي ولكن مصلحة المستثمر يجب أن تكون فوق السعي.
تعارض وتحالف
@ وجود لجنة عقارية استشارية أوجد رابطة لحفظ حقوق المستثمرين في السوق حتى لا يكون هناك إغراق في المساهمات ما تقييمك لفائدة اللجنة ؟
- هناك ترتيب بين المجموعات لكنه ترتيب ضمني في طرح المزادات والمساهمات وينفك هذا الترتيب الضمني إذا تعارضت المصالح، فالاتحاد بنى المجموعات لا يكون رسميا لان لكل مجموعة قاعدتها وأسلوبها وسياساتها لكن يمكن أن يكون هناك تشاور في طرح المزادات وفي عرض وشراء الأراضي،
وحاليا للأسف ليس هناك في السوق كلمة التزام ويمكن إذا كان هناك التزام يصل هذا الالتزام بالكلمة بعشرات الملايين، أما عن وجود أوراق ومكاتبات وشيكات فرغم وجود هذه الأوراق الرسمية لكن قد لا يكون هناك التزام كامل وحدث أن وقعنا شيكات وتم صرفها بشراء أراض ولم يكن هناك التزام.
25 في المائة ملكية
@ كيف ترى مطالبة الجهات الحكومية أو التجارية لتكون هناك أكثر فعالية لحفظ الحقوق ؟
- وضعت وزارة التجارة بنودا منذ فترة طويلة تحفظ تلك الحقوق مثل أن يملك صاحب المساهمة 25 % منها وان يكون الصك بأسمه وان يكون داخل النطاق العمراني ... الخ، لكن أحيانا يطلب المساهم مثلا نسبة معينة في المائة ويربط ذلك بفترة زمنية معينة .
600 مساهم
@ من خلال التاريخ الطويل لكم في مجال العقار كم في تقديركم عدد المستثمرين الأساسيين في مجموعتكم ؟
- عندما طرحنا مشاريعنا في معارض الظهران الأخيرة وصل عدد طالبي المساهمة أكثر من 600 شخص وميزة هذا المعارض بالنسبة للاستثمار تفتح المجال للكثيرين فعندما يرى الزائر كل شيء على الواقع في المعرض يشجعه ذلك بالدخول في المساهمات والاستثمار.
ثلاثة مجمعات سكنية
@ مجموعة طلال الغنيم لم تطرح فقط مساهمات ما استثماراتكم الأخرى ؟
اتجهت المجموعة مؤخرا إلى استثمار في الإنشاءات كناتج طبيعي للاستثمار في الأراضي وجاء هذا التوجه بهدف زيادة فاعلية المجموعة في حركات التطوير والتنمية وهناك العديد من المشاريع الإنشائية الجديدة التي تعمل عليها المجموعة الحالية منها : ثلاثة مجمعات سكنية وتجارية جديدة في مدينة الدمام .
شقق التمليك افضل
@ هل هناك تخوف من طرح هذه المشاريع في السوق ؟
نحن لا نعمل بطرح مشروع تشغيلي فطرح شقق تمليك أفضل والأبراج السكنية تطرح كمساهمة شقق تمليك أما المجمعات والشقق المفروشة فهي خاصة بنا. المباركية وبرج الغنيم
@ مجموعة الغنيم من الأسماء الرائدة وتتمتع برصيد وثقة كبيرين من المساهمين، فهل لنا موجز عن أخر المساهمات ؟
بدأت بالمساهمات قبل 6 سنوات وقبل ذلك كانت تستثمر عدة عمائر تعود ملكيتها إلى مؤسسة الحسناء للذهب والمجوهرات ثم بدأت المجموعة في الاستثمار في السوق العقاري والمساهمات إلى أن حققت المجموعة لنفسها رصيداً هاماً من الإنجازات والثقة والمصداقية لدى الوسط العقاري في المنطقة الشرقية والوسطى والغربية والمجموعة تمتلك قاعدة كبيرة من المساهمين وهم في ازدياد مستمر والسبب يعود الى مستوى المصداقية الذي تعود عليه عملاؤنا، ونحن راضون عن سمعة وأداء المجموعة، ونعمل حاليا على تطوير أعمالنا واستثماراتنا في كل الاتجاهات فمثلا لدينا برنامج معين لاراضى تمتلكها المجموعة و يمكن طرحها في مساهمات مستقبلا, واستثمارات أخرى حديثة مثل مجمع المباركة وبرج الغنيم، وبدأنا في التطوير لأن النظرة لا بد أن تكون شمولية وان يكون هناك تطوير للمخطط وليس البيع بالمزاد فقط والمجموعة بصدد تنفيذ مشاريع كبيرة مثل مشروع مجمع تجاري تصل تكلفته ! إلى نحو 180 مليون ريال.
كذلك نحن بصدد دراسة لإنشاء شركة - شركة التنمية والتطوير العقاري - بمشاركة عدد من الأسماء المعروفة مثل القصيبي والراشد. وتعمل هذه الشركة على تطوير المخططات وتجهيز الأراضي بهدف تطوير مدن وأحياء نموذجية بالتعاون مع البنوك الإسلامية، وأود أن أشير هنا إلى نقطة مهمة هي دور البنوك, البنوك هنا لا تتعامل مع العقار - وفي البلاد الأوروبية تفرض الدولة على البنوك أن تقدم للمجمتع خدمات من خلال الأرباح - فمثلا إذا ربح البنك هناك مليار تلزمه الدولة تقديم مليون للمجمتع، لذا يجب على البنوك أن تقدم على التعامل بجدية مع السوق العقاري.
ليكون الهدف أكثر من مجرد الربح وإنما تقديم خدمة للمجمتع.
فعلى المستوى المحلي نجد أن في كل 3 أو 4 شهور تصل أرباح بعض البنوك إلى 700 - 800 مليون ريال ولم تقدم شيئا للمواطن فلماذا لا يكون هناك استقطاع جزء من الارباح لخدمة المجمع ؟ كما يمكن للبنك أن يدعم المستثمر بقروض ميسرة، فللأسف البنوك لا تقدم خدمات من الإرباح.
اقصر مساهمة
@ لو تحدثنا عن أقصر وأطول المساهمات في مجموعتكم ؟
هناك مساهمة في مدة 6 شهور حققت 60 % وهي السليمانية (1) والآن نحن في مجال جديد هو الاستثمار في الإنشاءات، ونعمل في دراسة لانشاء شركة أقساط تخدم مصالحنا ومصالح الغير - ويكون دور الشركة شراء الموقع وتخطيطه ثم بيعه على المستثمرين الراغبين بدفعات أو أقساط ميسرة.
شركة اقساط جديدة
@ كم سيكون رأسمال الشركة المتوقع في حال انطلاقها ؟
لا بد ألا يقل رأس المال لهذه الشركة عن 250 مليون ريال حتى تستطيع أن تخدم وتعمل.
@ هل تقتصر هذه الشركة على مجموعتكم وآخرين أم انه يمكن دخول رساميل من تجار في السوق ؟
يتم التشاور بشأن هذه الشركة مع رجال أعمال وليس مع عقاريين، والشركة قد ترى النور ولكن لا يعنى هذا خلال سنة أو سنتين.
المبالغة مرفوضة
خلال المعرض الأخير ظهرت فنون تسويقية جديدة ما تقييمك لنوعية التسويق العقاري الجديد؟
العقار هو السلعة الوحيدة التي لا يقلق صاحبه، وقلق البعض يكون على مستوى المنتج والإنجاز، أما تسويق العقار بشكله الذي نلاحظه اليوم هناك بعض الشركات القادرة والمتخصصة التي نجحت في هذا المجال وفي المقابل هناك بعض الجهات تصرف على الأعمال الدعائية مبالغ ضخمة بالرغم من قلة مصداقيتهم وهشاشة استثماراتهم، وهو ما يجعل من الضروري أن يتنبه الجميع إلى عدم المبالغة ويجب على جميع العاملين في السوق أن يتعاملوا بواقعية وان يكونوا متوازنين على مستوى الاستثمارات التي يقومون عليها وطرق تسويقها.
لسنا خائفين
@ في مرحلة من المراحل تخوف سوق الشرقية من المستثمرين القادمين بالتحديد من منطقة الرياض ومرحلة أخرى رحبوا بهم وفي مرحلة ثالثة تحالفوا معهم .. الآن في أي مرحلة من هذه المراحل ؟
بصدق أقولها اننا نرحب برأسمال يخدم المنطقة الشرقية برأسمال يعمل بصدق وواقعية ويقدم المصالح العامة على المصالح الشخصية نحن نرحب بمثل هذه المجموعات .. لكن الخوف من عدم مصداقية بعض المجموعات التي دخلت السوق والأيام سوف تثبت هذا الخطأ .. مجموعات دخلت مبالغة في الأسعار من مناطق أخرى وذلك نظراً لضعف المعلومات لديها لذا نحن نطالب بمركز معلومات.
الخروج المبكر
@ هناك مجموعات في الشرقية مصنفة على أساس أنها مجموعة تقليدية ؟ في نوعية الاستثمار : هل هناك توقعات بخروج مجموعات من السوق بشكل نهائي في فترة قريبة ؟
الواقعية والصدق هي رأسمال العقار. وهناك مجموعات مرفوضة من شريحة كبيرة. لأن لها عددا من المشاريع لم تجن فائدة منها.
