وحسب لوائح وأنظمة الهيئة العامة للعقار التي صدرت أمس، تحدد الهيئة لائحة الأحكام الواجب توافرها فيها، على أن تشمل تلك الأحكام، قواعد عمل الجمعية العامة والمدير، وقواعد تحديد مبلغ اشتراكات الملاك المطلوب سدادها لإدارة العقار المشترك وصيانة الأجزاء المشتركة، وتحديد بداية السنة المالية لجمعية الملاك ونهايتها، وقواعد الصرف من ميزانية الجمعية، وأساليب المراقبة المالية.
» فرز العقار
وتتضمن لوائح وأنظمة نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها، متطلبات منها ترقيم الوحدات العقارية المفرزة في العقار المشترك ترقيما تسلسليا بحيث لا يتكرر رقم واحد لوحدتين مفرزتين في العقار المشترك نفسه، وتشمل اللوائح والأنظمة أنه لكل مالك أرض بصك مستوف للمتطلبات الشرعية والنظامية أن يبني عليها بناء ويفرزه إلى وحدات مستقلة، وله إصدار صك ملكية لكل وحدة عقارية مفرزة، وذلك بحسب الإجراءات النظامية المعتمدة.
ويجوز إعادة فرز العقار المشترك أو جزء منه أو تغيير استعمالاته، بعد موافقة الجمعية العامة، وموافقة المرتهن إن وجد، ولا يخل ذلك بحق المتضرر في اللجوء إلى المحكمة المختصة، ويجب تعديل مخطط العقار المشترك بما يتفق مع إعادة الفرز أو تغيير استعماله، وموافقة الجهات المختصة على ذلك.
وفي حالة طرأ أي تغيير على العقار المشترك، فيعد الملاك شركاء فيما ينتج عن هذا التغيير كل بنسبة مساحة وحدته العقارية المفرزة إلى إجمالي مساحة الوحدات العقارية المفرزة المحددة في الوثيقة الصادرة عن الهيئة باعتماد الفرز. ويجوز الاتفاق على الأخذ في الاعتبار قيمة الوحدة العقارية المفرزة ومساحتها، عند تحديد حصة كل مالك فيما ينتج عن هذا التغيير.
» التزام الملاك
وعلى الشركاء عند بناء عقار مشترك تضمين عقد الشراكة أسماء أصحاب الحصص العينية وأصحاب الحصص النقدية، وأوصاف الأرض المعدة للبناء، ورقم صك الملكية وتاريخه ومصدره، والتزامات الشركاء وحقوقهم، وللشركاء في عقار مشترك أن يتقاسموا حصصهم المشاعة فيه، ويختص كل منهم بوحدة عقارية مفرزة أو أكثر، فإن لم يتفقوا على القسمة فلطالبها اللجوء إلى المحكمة المختصة.
وعلى المالك أن يفصح - في بيان- لمن يرغب في شراء وحدته العقارية المفرزة عن جميع المعلومات الخاصة بمواصفاتها وملاحقها، وجميع حقوقه والتزاماته المرتبطة بها، وأن يضمن البيان وصفا كافيا للعقار المشترك، ومحتوياته وإدارته وتنظيم ملكيته، ويجب إشعار الراغب في الشراء بأي تغيير قد يطرأ على تلك المعلومات قبل إبرام عقد البيع، وتعد هذه المعلومات جزءا لا يتجزأ من عقد البيع.
ووفقا للوائح والأنظمة، يكون ملاك الوحدات العقارية المفرزة في عقار مشترك واحد شركاء في الأجزاء المشتركة، وإذا تعدد ملاك وحدة عقارية مفرزة فإنهم يعدون جميعا شركاء على الشيوع في ملكية الأجزاء المشتركة. وفي جميع الأحوال للملاك الاتفاق على غير ذلك.
وتكون ملكية الحواجز الجانبية، والحيطان، والأرضيات، والأسقف، بين وحدتين عقاريتين مفرزتين متلاصقتين مشتركة بين ملاكها ما لم يكن بينهما فاصل إنشائي، وما لم يثبت غير ذلك، ولا يحق لأي من الملاك استعمال الجزء المخصص له فيما يلحق ضررا بالآخر أو بباقي الملاك، كما تكون الأجزاء المشتركة التي تقتصر منفعتها على بعض المالكين ملكا مشتركا بينهم، ما لم يتفق على غير ذلك.
وحسب اللوائح، تكون حصة كل مالك في الأجزاء المشتركة - فيما لا يقبل القسمة- جزءا مشاعا، وتلحق بوحدته العقارية المفرزة إلحاقا تاما في جميع التصرفات النظامية الواقعة على الوحدة، ما لم يتفق على غير ذلك، وتكون حصة كل مالك في الأجزاء المشتركة بما يعادل نسبة مساحة وحدته العقارية المفرزة إلى إجمالي مساحة الوحدات العقارية المفرزة في الوثيقة الصادرة عن الهيئة باعتماد الفرز أو في رخصة بناء العقار المشترك في حالة بيع الوحدات العقارية المفرزة على الخارطة. ويجوز الاتفاق على الأخذ في الاعتبار قيمة الوحدة المفرزة، ومساحتها.
